购房技巧如何掌握 三四线城市，正在集体滑向拼夕夕…

探听个事儿？当今我们国度市面上的咖啡，就最世俗那种，卖几许钱一杯？

不知说念你们那处啥情况，归正我扫听了一圈儿，谜底有零有整：

9块9！

凡是出个犟种不卖9块9，长幼爷们儿分分钟教他作念东说念主。

试验解说，咖啡卖9块9，卖不出亏损、卖不出上圈套。

有东说念主靠这个赛说念在纽交所凯旋IPO，还有东说念主靠这个赛说念在一二线城市“随处大小店”…

但是我要跟你说，当今仅需一杯咖啡的钱就能买套房付个首付，你敢信不？

最近这段时分，广东中山某楼盘力推“9块9买房”在微博、贴吧、一又友圈刷了屏。

“当事盘”名叫华地·铂悦庭，位于中山市城西，珠三角环线高速与中山可爱高速之间；

这个神色的主力居品为89㎡三房户型、107㎡四房户型，总价区间69万-89万。

楼盘宣传海报说得不是一般魔性：“9块9首付一线江景准现房”、“9块9买精装大三房”。

在这儿划个要点：珠三角城市、精装现房、非远郊区域板块！

可即便如斯，屋子真值大几十万，首付只须9块9，这账头儿怎样也对不上啊！

其后一探听具体操作花式，豁然大悟——

这个活动从2024年12月25日启动，全程没情系沧海套路，主打一个诚笃卖房、童叟不欺。

严格来说，9块9是“定金以上，首付未满”，剩余首付不是真不要了，而是开拓商掏钱来垫，而开拓商给业主垫付的这笔钱，后续会摊到月供里。

掐指一算，按揭30年，三房户型月供约2940，四房月供约3780…

说点儿啥好呢？为了卖房，就莫得开拓商想不出来的招儿！

在几十万的总房款面前，阿谁9块9的“首付”就好像兰州拉面里那几片薄如蝉翼的牛肉。

更直白极少儿，这连“定金抵首付”都算不上，便是妥妥的变相零首付！

换句话说，你要真这样买房，终末算下来八成率不仅不会省钱，反而还会花更多的钱。

很浅易，你借的每一笔钱，都是有意息的，借的越多，利息款就越高。

听到这儿，我揣度有老铁能原地忍无可忍：

“不合啊！零首付这个事儿在我们国度仍是叫停800多遍了，怎样又起死复活了呢？”

不是我说，这样问几许有点儿何不食肉糜的意旨真谛。

之是以能零首付，便是当地商品房的确卖不动了！

别看中山仅仅座普世俗通的三线城市，但周围转圈儿都是苍老！

2021年高点时，衔接深中通说念的南朗镇、火把开拓区均价甚而能卖到18000元/㎡险阻。

遐迩著明的超等“深中通说念”观念板块——马鞍岛，其时更是被炒出了2021年高点时卖到30000/㎡。

那技能马鞍岛土拍，让好多见证者腿肚子打哆嗦：

一大把千亿房企抢地，楼面单价破万成了常态！

2018-2021的三年里，中山市土拍总价前十名，有8块宅地在中山、全市楼面单价前三的纯宅地地块全在马鞍岛…

然而，爬得越高摔得越疼，当今马鞍岛均价只卖15000/㎡。

您如果那技能买了个马鞍岛？那算纯纯供了个活爹。

其它有价值的临深板块，虽施展得莫得马鞍岛这样顶点，但总体趋势大差不差，主打的便是个“火烤胸前暖，风吹背后寒”。

与此同期，中山市的去化时势也不太乐不雅：

面前全市新址库存59000多套，库存面积约 688.08万㎡，环比分散高潮约 5.36%和5.02%。

这个库存范围不大？那你是不知说念中山市一个月卖几许套房！

远的不说，近半年月均去化不到1800套，掐指一算，即便从当今起一广阔米宅地也不供应，都能卖个近3年！

与别的城市比较，中山楼市还有个极度私有的地方：

它的楼市去化与价钱涨跌，从来都不是我方说了算，靠我方去翻盘更是想都别想。

指望对岸的苍老带？情况也跟之前大不一样！

毕竟，苍老家里那2000多万长幼爷们儿充其量便是有钱，又不是有病。

更何况，你阿谁深中通说念的预期早仍是终明晰，那还扯啥？

当地住建部门也好，金融单元也好，快意对这事儿默认甚而支撑——

那纯纯是因为地不好卖、放贷放不出去…

2024年，中山市整个出让了10宗地盘，总面积约26万㎡，成交总价约34.61亿；

再瞅瞅新址市集月均去化流速与库存量的泰山压顶，住户中长贷能好算见了真鬼。

跳出广东中山看世界，你就不得不惊叹一句：

“首付9块9买房”被奉上热搜，关于三四线楼市的2025年来说，系数是个天崩开局。

之是以给它定性得这样惨烈，那纯纯是因为——

这样玩是既表露了遮拦的金融风险，又表露了三四线市集的疲软。

我们话分俩个头儿来讲。

在此之前，我们在三四线楼市里见过多样千般的神色营销：

有高价收购农居品抵房款的，有买房抽奖送200斤二师兄的、有全民营销奖励现款红包的、甚而还有买房落户给先容责任的…

然而当说不说，靠着“零首付买房”出圈儿的，系数是极度生僻的存在！

零首付这个事儿，我们国度都叫停365回了。

你想，从前年9月下旬的新政启动，我们仍是把首付最低门槛降到15%了。

15%，啥观念？意味着你不错上接近7倍的杠杆去买房。

率直来讲，这个债务压力仍是不小了。

如果连这15%的首付都不错从银行里借，那就极度于上了100%的杠杆。

咱说句不动听的，敢这样买房，你那胆子比驱驰的皮带还大！

真想奔着9块9首付去买房，我劝你简略！三想！

你想，你连15%的首付都凑不皆，拿什么保证在改日30年就一定能包袱得起100%的债务呢？

况兼，能冠冕堂皇零首付的城市，八成率是三四线甚而能级更低的城市。

那里给不了你高薪责任契机，这就意味着你的抗风险才气是总体偏弱的。

从宏不雅视角来看，让抗风险才气弱的群体去濒临风险属性拉满的刚性债务，这个事儿在逻辑上是有错误的。

我们再来说说关联房产的市集出路，相似让东说念主上火。

往时几年里，一些附进头部城市的三四线市集，之前靠观念预期强拉了一波行情。

但事实解说，大潮退下去的技能，这样的市集里究竟谁在裸泳，已看得一清二楚。

现如今呢？城市化放缓、债务端承压——

调皮级、高库存的城市想再起来，难度堪比在月球上搞团建、整芭比Q！

在这样的地方买房，真实极度检修八字！

当你住进去用超低首付、超高债务凑合来的屋子，八成率会发现两件事：

要么是入住率压根上不来，要么是我方的工资奖金压根上不来。

屋子和业主的关系，就好像活爹跟死孩子似的。

这样的情景发酵不了多久，就会将极度一部分此前的购买力挤压出来。

到了这个阶段，你就会发现：

流动性是莫得的、成交价是疲软的，只须房贷是刚性的…

背着高杠杆，想要桀黠性抛房的群体就会一步步扩大，想要像一二线城市那样以价换量都艰涩易。

如斯一来，不摈斥三四线楼市新一轮削弱螺旋扑面而来，一二线城市的安全垫也将不复存在。

这既是我们摇尾乞怜地反对零首付或变相零首付购房的压根原因；

亦然我们摇尾乞怜地反对为了所谓的“物好意思价廉”或容易上车就去买房的压根原因。

中山的“9块9首付”，像是一只大手，拉开了一部分城市房地产市集走向“拼多多”化的序幕。

曾在城市化最热火朝天的那些年，中山靠着临深观念被老天爷追了喂了一波饭。

但这并不代表，这座城市的房地产市集能永远活得那么“水来伸手，饭来张口”。

极度是在刻下这个节骨眼上，任何地方都很难再靠卖观念血赚了，拔旗易帜的是城市自己的长线价值。

就在中山楼市靠着“9块9首付”火出圈儿的技能，对岸的深圳楼市完全是另外一番征象——

乐有家统计，2024年深圳新址住宅成交37972套，同比增长20.1%。

全年整个出现5个“日光盘”，其中有4个出当今“9.30”之后。

2025年开年才俩星期，深圳龙岗大运板块又一楼盘加推，再次加冕“日光盘”的名头。

面前，深圳新建商品住宅总库存已降至400万㎡以下，较2023年年末总体下滑23.0%；

深圳新建商品住宅刻下往化周期约12.3个月，较2023年底大幅下调7个月。

而中枢区域的去化周期，更是仅有6个月左右！

与此同期，‌2024年深圳二手房成交量权臣增长，全年录得66880套，同比增长57.1%‌‌。

与往时三年的4.26万套、2.17万套、4.07万套比较，完全不在一个次元。

面前，深圳全市二手房总体去化周期已不及10个月，中枢区的去化周期还要更短。

参预2025年以后，相对火热的行情仍然在合手续：

斥逐1月12日，深圳1月二手住宅累计网签2415套，一手住宅累计预售网签2088套。

同道们，当今这月份然而大伙儿公认的淡季，还能卖成这样——

别说你们没猜想，我我方也没猜想！

从宏不雅上讲，深圳的城市基本面永恒没变——

领有世界排行前三的单城经济体量，最前沿、最有活力的产业结构；

领有世界最年青的城市东说念主口与滚滚不停的东说念主口流入；

除此以外，世界再也找不出一座城市比深圳的东说念主地矛盾更为机敏。

如今还有财政发力，合手续缩减增量宅地供应，客不雅上进一步加重了供应面的结构性缺少。

而以上场所，不管在中山，如故在其它很多三四线城市，险些都是全然相背的施展。

如斯这般，价钱滑向“拼多多”化，虽然见怪不怪。

大碗团队合手续看好深圳楼市。

我们也笃信今明两年内一定会有更多的中枢城市步深圳之后尘，开启另一个春天。

基本面深度设立、供应端合手续收紧、债务端合手续出清…

各种迹象标明，楼市刻下边临的风险毅然大大镌汰。