购房技巧如何掌握 “好意思国版贝壳”荒诞炒房，孕育房价虚高

莫得什么比Zillow更偶而代表好意思国对房地产的千里醉。跟着新冠疫情延迟，好意思国房市一飞冲天，买家、卖家和无数看吵杂的东谈主蜂涌到Zillow的网站和哄骗技艺。当今，Zillow的月均用户数卓绝2亿，约两倍于在文娱与体育节目电视网（ESPN.com）上看最新比赛的东谈主数。最近，Zillow狂热时事致使登上了《周六夜现场》（Saturday Night Live），演员们对着并不诡计买的屋子野心勃勃，发出眩惑的声息：“需要新梦念念吗？那你应该去Zillow望望。”

尽管备受瞩目，但让Zillow业务真确得以抓续的能源并非来自只看不买的东谈主，致使不是真确念念购买房产的东谈主，而是莱斯莉·特纳之类的中介。

特纳是Zillow的金牌中介，她向Zillow购买潜在购房者在网站上提交的相干信息。2018年，通过Zillow的搭线，她相干上一双正在好意思国南卡罗来纳州查尔斯顿寻找第二套屋子的佳耦，特纳是当地的Maison Real Estate的牙东谈主。在她的匡助下，买家买下了一栋合适统统条目、价值33.5万好意思元的房屋。两年后，那对佳耦找特纳签条约出售房屋（37.3万好意思元），随后在近邻买了一处投资性房产（45万好意思元），并在市中心买下一套长久住宅（84.5万好意思元）。四笔皆是大金额销售，统统来自当初Zillow搭的线。

对特纳之类的中介来说，从Zillow寻找潜在买家并不是无缺科罚有谋略。特纳说，每年向Zillow支付约25万好意思元的信息费，仅可以给她创造12%的销售额。但Zillow用户繁密且范围雄壮，为她的小中介机构提供了贵重的附涨价值。“主如若打品牌和推行着名度。”她说。“如果你在Zillow寻找查尔斯顿市市中心的屋子，就会看到咱们。”

然则，这部分业务从来不是Zillow最诱东谈主的部分。毕竟，潜在客户开发（lead generation）的作念法依然抓续了几十年，电话销售乃至上门销售期间就依然初始。但该业务带来的盈利可能推动公司发展：2021年，触及潜在客户开发的部门是Zillow的第二大部门，亦然资产欠债表中惟一盈利的部门。

收入最大一块来自那处？是2021年惊东谈主爆发的炒房业务，与潜在客户开发业务完全不同。2021年11月，Zillow书记关闭名为Zillow Offers的炒房业务，罢免2000名职工，还要尽快处理剩下的房源。不外在2021年，该业务卖出了巨额房屋，推动公司的收入从之前一年的33亿好意思元增至81亿好意思元，也匡助Zillow初度踏进《资产》好意思国500强，但如果着眼畴昔，这透彻不是好音讯。即便收入大范围加多，好意思国房地产市集也史无先例火爆，公司照旧亏蚀了5.28亿好意思元。

讲究Zillow堕入炒房困局之路，其实起首仅仅2018年在菲尼克斯和拉斯维加斯的小范围试点技俩。Zillow树立于2006年，其时推出了房价估算器具Zestimate，以为算法偶而估算房屋确现时价值并预测畴昔变化。公司但愿找出可以快速增值的房产，催促卖家谱付公司5%至9%的服务费，之后买下屋子，再转手赚钱。

Zillow并未贯通在菲尼克斯和维加斯的具体情况，但收尾昭着引发了创举东谈主及首席推行官理查德·巴顿的感情。他书记膨胀运筹帷幄并告诉投资者，瞻望畴昔三到五年内Zillow Offers偶而带来最多200亿好意思元的年收入。当今，Zillow的首席运营官杰里米·瓦克斯曼讲究业务时坚称，公司别无遴荐，只可作念大作念强才有可能推动Zillow Offers奏效。交易房屋是不菲、复杂、低利润的业务，只好造成范围才可以盈利。瓦克斯曼说，公司需要“高效的自动化往来，才偶而隐敝业务所需的固定成本，需要巨额期间、巨额数据、高度自动化，以及巨额老本”。

表面是可以，但注定要靠近两大问题，其中之一Zillow无法抑止，另一个则是本身导致的问题。领先是新冠疫情，导致Zillow等许多公司预期要承担最恶运的效果。为了顶住可能的市集停滞，公司向中介收取的销售陈迹用度减半。不外市集并未放缓。事实上，2020年夏令迎来了历史性的高贵。火热的市集升迁了Zillow的信心，2021年一季度，Zillow Offers推动赚取了创记载的5200万好意思元利润，公司也初始加速速率买入房屋。

这恰是车轮初始脱轨之处。到2021年春季，市集依然过热，Zillow广受称赞的算法亦然房屋倒手政策的基础，再念念准确估价预测越发穷困。分析师暗意，该公司深信算法夸大后的数字，在全好意思以过高的价钱买入房屋。

购买辛辛那提意境集结镇的一幢中西作风的两层楼房屋便是一个例子。证明公开记录和房地产数据库就偶而一窥究竟，2021年夏令，业主以33.85万好意思元价钱挂牌。Zillow以35万好意思元买下，实在坐窝以36.6万好意思元挂牌。即使在繁茂发展的市集中，这个价钱也不会有东谈主买。三个月后，Zillow以32.9万好意思元出售了该房产，损失还不包括往来或抓有成本。

Zillow激进的算法伤害的不仅是公司本身。由于Zillow在全好意思高价购买房屋，很可能在好意思国房地产史上最火热的时候协助推高了房价。该公司跟真确需要屋子的刚需竞争，还持续驯服刚需。Zillow暗意，谋略房价在20万好意思元至40万好意思元之间，经常是初度购房者最关注的价钱区间。（Zillow否定我方与买家存在竞争，称其会快速转售房屋，而况购买的大部分房屋尚未挂牌出售。）虽然，Zillow一家公司不太可能篡改宏不雅房地产环境，但加入了更大一波私东谈主投资者，在新冠疫情期间，这群东谈主的荒诞购买无疑影响了房价。1月，投资者购房占好意思国房屋销售的33%，是2012年约翰·伯恩斯房地产筹议公司（John Burns Real Estate Consulting）初始追踪数据以来最高比例。

Zillow的高管对算法失败、亏蚀数百万好意思元以及Zillow Offers崩盘并不太和顺。“这是业务的一部分。总会有大波动。有的奏效，有的失败。”Zillow的总裁苏珊·戴姆勒暗意。

该公司非但莫得自我反省，反而初始入辖下辖下一个大技俩，即所谓的“房屋超等哄骗技艺”。尽管称号夸张，但这款哄骗技艺本色上看起来很像讲究其中枢业务，主要知足中介和房东的需求。

尽管Zillow专注各处抢房，但从2013年StreeteEasy（5000万好意思元）和2015年Trulia（25亿好意思元）的大笔收购初始，该公司一直在稳步鞭策。2018年，Zillow以6500万好意思元收购了典质贷款公司Mortgage Lenders of America，初始涉足典质贷款业务。2021年，Zillow又斥资5亿好意思元收购可以匡助房地产中介安排看房的网站ShowingTime。一笔笔收购，再加上Zillow初始为购房者提供产权、交割和托管服务等选项，公司终于偶而初始整合房地产业务“马赛克”，这一倡导由Stephens公司的分析师约翰·坎贝尔提议，其中多项业务可能会出当今超等哄骗技艺中。“从卖掉A房屋，到买入B房屋，统统事皆属于（Zillow）的业务。”坎贝尔说。他但愿该公司愈加激进，将业务拓展到像搬家服务这么的领域。

Zillow以为，尽管依然提供各式服务并开导了品牌着名度，但尚未进展出后劲，可能如实如斯。旧年好意思国约有600万东谈主购买房屋，公司宣称买房历程中约400万东谈主访谒过Zillow。其中约150万东谈主请Zillow赞理相干中介。然则，2021年只好3%的好意思国房产往来中，买家也曾通过Zillow相干中介。该公司以为，到2025年这一比例将翻一番，年收入将卓绝50亿好意思元。瓦克斯曼问谈，为什么要打住？“即使占到往来6%，前路仍然漫长，还有94%的往来咱们莫得参与。”

行业不雅察东谈主士的立场严慎乐不雅。Evercore ISI的高等董事总司理马克·马哈尼称，要罢了谋略，Zillow应将业务范围进一步扩大到房地产各领域，并保抓收购。“乐不雅的远景是，终末变成（房地产）平台公司。”

如果房地产市集发展奏凯，应该有契机。然则Zillow算法崩溃骄矜，预测好意思国房地产畴昔趋势实在不行能。跟着经济降和煦典质贷款利率高涨，就算不是预言家也偶而看到市集最终讲究实际。

事实上，看起来情况依然相等严重。本年春天，穆迪分析（Moody’s Analytics）发现，96%的好意思国房地产市集被“高估”。对Zillow来说，要念念在房地产市集调养时候罢了冲突将尤为贫穷。买家和卖家的减少意味着服务需求的镌汰。环节是，这也意味着出售给中介的优质潜在买家陈迹更少，而况市集低迷期间房地产中介经常遴荐退出行业，购买它们服务的中介也更少。

2010年，史蒂夫·乔布斯穿戴象征性的玄色高领毛衣，走上苹果公司（Apple）位于库比蒂诺的总部的舞台，台下掌声雷动。其时这位据说掌门东谈主先容了最近发布的iPad。他演示的哄骗技艺是哪个？恰是Zillow。

夙昔，乔布斯正在作念他最擅长的事情：收拢东谈主们的念念象力。Zillow也相同。2006年树立以来，Zillow一直身处行业最前沿，将房地产市集呈当今东谈主们眼前的屏幕上。其后的炒房业务背离了根蒂行状。也许如今公司新标的将推动讲究本源：给购房者更多的权力，而不是跟刚需竞争。（资产汉文网）

本文另一版块登载于《资产》杂志2022年6/7月刊，标题为《Zillow还能讲究本业吗？》（Can Zillow go home again?）。

译者：梁宇

审校：夏林